Odwrócona hipoteka to termin, który coraz częściej pojawia się wśród polskich emerytów. Czy jest to realna szansa na poprawę swojej sytuacji finansowej na emeryturze? Na co należy zwrócić uwagę, decydując się na taki rodzaj kredytu?

Poziom wypłacanych świadczeń emerytalnych nadal nie jest zadowalający – wzrastające koszty utrzymania powodują, że ciężko przystosować się do obniżenia jakości życia po przejściu na emeryturę. Dzieje się tak bardzo często, dlatego wiele osób poszukuje dodatkowych źródeł dochodu, które pozwolą im żyć na satysfakcjonującym poziomie, bez znaczących wyrzeczeń. Prognozy dotyczące emerytur nie napawają optymizmem – z tego powodu coraz częściej osoby po sześćdziesiątym roku życia w trosce o swój domowy budżet na emeryturze decydują się na specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego.

Na czym polega odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to forma dożywotniej pożyczki pod zastaw nieruchomości. Bank może udzielić takiego kredytu właścicielowi nieruchomości lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Decydując się na tradycyjny kredyt hipoteczny kupiona nieruchomość jest obciążona hipoteką, którą spłaca się w formie miesięcznej raty kredytu. W przypadku odwróconej hipoteki sytuacja jest odwrotna – bank nabywa prawo przejęcia nieruchomości od właściciela w momencie jego śmierci, wypłacając mu wartość rynkową mieszkania, jednorazowo lub w ratach.

Odwrócona hipoteka to praktyka znana w Niemczech, Szwecji, we Włoszech, na Węgrzech czy we Francji. W Polsce nie można było powszechnie stosować tej instytucji, ponieważ brakowało przepisów regulujących prawa i obowiązki stron podpisujących umowę. Dopiero uchwalona przez Sejm uchwała z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym zmieniła ten stan rzeczy. Taka regulacja była niewątpliwie potrzebna, zarówno ze względów społecznych, jak i ekonomicznych. Mimo wszystko przez wiele miesięcy pozostawała ona wyłącznie na papierze, ze względu na brak projektu formularza informacyjnego, który czekał na akceptację Ministra Finansów. Ostatecznie formularz został ogłoszony 21 lipca 2015 roku, jednak instytucja odwróconego kredytu hipotecznego stawia obecnie w Polsce swoje pierwsze, bardzo nieśmiałe kroki.

Kto decyduje się na odwróconą hipotekę?

Odwrócona hipoteka skierowana jest do osób starszych, które z jakichś powodów postanowiły spieniężyć swoją nieruchomość, jednocześnie pozostając dożywotnimi lokatorami dotychczasowego miejsca zamieszkania. To rozwiązanie dla tych emerytów, dla których koszty utrzymania domu lub mieszkania są zbyt wysokie i pochłaniają znaczną część emerytury, lub innego dochodu. Wielu osobom ciężko wyobrazić sobie wyprowadzkę z rodzinnego domu, dlatego często odwrócona hipoteka staje się jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Niska emerytura i brak pomocy ze strony bliskich powodują, że kobiety po sześćdziesiątym roku życia chcąc polepszyć sytuację materialną sprzedają bankom swoje nieruchomości.

Od czego zależy wysokość kwoty?

Wysokość wypłacanych kwot zależy od wartości nieruchomości, wieku i płci kredytobiorcy. Ocena stanu i historia zobowiązań kredytobiorcy oraz stan prawny nieruchomości to podstawowe parametry w kwestii udzielania odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym oraz dostępne dane o podobnych nieruchomościach na rynku. Warto zaznaczyć, że w przypadku odwróconej hipoteki kredyt będzie wypłacany przez wiele lat, a w tym czasie rynkowa nieruchomości może ulec zmianie. Dlatego w umowie obowiązkowo muszą znaleźć się odpowiednie obostrzenia, w jakich warunkach wspomniane koszty mogą się zmieniać.
Wiek i płeć kredytobiorcy jest również dość istotny dla banków udzielających tego typu kredytów. Najczęściej znaczenie tych czynników oscyluje w przedziale 70-30% wartości nieruchomości.

Nieruchomość za bezcen?

Wiele osób obawia się, że dom lub mieszanie w przypadku przedwczesnej i niespodziewanej śmierci właściciela stanie się własnością banku, a niewypłacone środki przepadną. Przepisy w tej sferze chronią kredytobiorcę i jego bliskich. Po śmierci świadczeniobiorcy jego spadkobiercy mają prawo do spłaty hipoteki i przejęcia prawa własności. Jeśli jednak bliscy nie będą zainteresowani spłatą, bank jest zobowiązany do wypłaty pozostałych środków, które w normalnym trybie otrzymałby kredytobiorca.

Prawa kredytobiorcy

Decyzja o skorzystaniu z instytucji odwróconej hipoteki powinna być dokładnie przemyślana i przeanalizowana pod każdym kątem. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym zakłada, że każdy kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia. To daje możliwość zmiany decyzji i chroni nieświadomych lub niedoinformowanych kredytobiorców. Jeden podpis często może zadecydować o losie dorobku całego życia, dlatego warto wcześnie skonsultować taką decyzję z bliskimi lub z odpowiednim doradcą. Kluczowe znaczenie ma tutaj właściwe sformułowanie umowy z bankiem.

Z treści ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym jasno wynika, że wyłącznie bank może być stroną umowy. Należy zachować szczególną ostrożność, ponieważ działalność parabanków, różnego rodzaju funduszy i kas nie jest licencjonowana i nadzorowana przez państwo (Komisję Nadzoru Finansowego) i nie podlega szczególnej kontroli. Oznacza to, że taka instytucja może zakończyć swoją działalność z dnia na dzień i żadne prawo nie będzie w stanie ochronić interesów kredytobiorcy. Umowa zawarta z podmiotem niebędącym bankiem nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego, dlatego osoba, która ją zawrze, nie będzie mogła korzystać z ochrony wynikającej z przepisów ustawy.

Odwrócona hipoteka dopiero w przyszłości

Polska jest jednym z nielicznych krajów w Europie, w którym większość domów i mieszkań ma status własnościowy. Jednak jak na razie nie jesteśmy kulturowo gotowi na takie rozwiązanie, jakim jest odwrócony kredyt hipoteczny. Obecnie umiera pierwsze pokolenie ludzi, którzy coś posiadają, dlatego jest w nich silna potrzeba przekazania majątku swoim bliskim. Dopiero za kilkanaście lat instytucja odwróconej hipoteki ma szansę przyjąć się w polskiej rzeczywistości społecznej. Poza tym, jak na razie banki bardzo ostrożnie podchodzą do tego tematu, powstrzymując się od podejmowania zdecydowanych inicjatyw, czekając na reakcję przodownika rodzimego rynku finansowego, którym jest PKO BP.